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Proprietà per piani: occhi aperti all’acquisto!
Proprietà per piani: occhi aperti all’acquisto!

di Jürg Zulliger, redattore del portale immobiliare homegate.ch | 

Per la maggior parte della gente l’acquisto di proprietà per piani o di un appartamento di proprietà è una decisione estremamente importante nella vita. Ciononostante molte volte ci si lascia accecare solo dalla bella posizione su un pendio soleggiato. Oppure ci lasciamo convincere dall’eleganza dei locali interni. Nella nostra lista «cose da fare e da non fare» le diamo dei consigli pratici.

Acquistare proprietà per piani è estremamente popolare. Attualmente, quando dei privati acquistano un appartamento in un edificio nuovo, nella maggior parte dei casi versano i primi anticipi già molto prima dell’inizio dei lavori di costruzione. Inoltre firmano in anticipo un contratto di acquisto vincolante. Il caso di Hannes Sommer (nome modificato) mostra in modo esemplare quali rischi si corre. Dopo 12 mesi di intensa ricerca aveva finalmente trovato l’appartamento dei suoi sogni. Grande e luminoso, situato in una bella zona e soprattutto vicino alla stazione della rete ferroviaria regionale dalla quale fa il pendolare. Lo slogan utilizzato dal venditore dell’edificio ancora in fase di progettazione fu «miglior qualità a prezzi abbordabili». E così subito dopo fu concluso l’affare.

La trappola nell’italiano giuridico | Hannes Sommer non ha tuttavia notato un punto importantissimo nel contratto: il «testo stampato in piccolo» alla voce «garanzie per difetti e garanzie» dice che il venditore, risp. l’imprenditore generale cede tutti i diritti di garanzia «agli acquirenti, risp. alla comunione di proprietari per piani». Per i non giuristi sembra che non ci siano problemi, anzi che sia persino positivo. Le vengono pur sempre concessi determinati diritti e garanzie. La realtà è però la seguente: secondo l’interpretazione giuridica, tale clausola non significa altro che l’imprenditore generale non vuole assumersi personalmente la responsabilità per i difetti di costruzione. Quindi, se l’edificio presenta dei difetti, il che è quasi inevitabile, gli acquirenti devono risolvere i problemi personalmente: devono scoprire di chi è la responsabilità e chi deve riparare il difetto. In questo gioco di competenze i proprietari di piani nella maggior parte dei casi hanno scarse possibilità di spuntarla. Senza un vero e proprio contratto nel quale l’imprenditore dichiara di assumersi la responsabilità, spesso possono fare ben poco.

Il contratto | Una buona porzione di ingenuità come nel caso di Hannes Sommer non è affatto rara. Dominik Romang mette in guardia affermando: nove acquirenti su dieci firmerebbero il contratto più o meno senza averlo letto. È avvocato a Zurigo ed è presidente dell’Associazione svizzera dei proprietari di piani. Nella pratica succede che l’acquirente è costretto a prendere questa decisione piena di conseguenze in tempi ristretti. Molti venditori prendono la scusa della lunga lista di interessati. Dominik Romang afferma «non bisognerebbe mai accettare tempi così ristretti», gli interessati devono poter disporre di 10 o 15 giorni di tempo. Questo è il tempo necessario per analizzare bene tutti i piani e i dettagli del contratto. Se verifica anche le referenze dell’impresa di costruzione forse gli serve ancora più tempo. Naturalmente non sempre le cose vanno per la peggio. Però investire migliaia di franchi per un appartamento senza aver dapprima analizzato bene tutti gli aspetti è proprio un’ingenuità. Dominik Romang consiglia di visionare nel dettaglio i documenti e i contratti rilevanti e di farsi consigliare da un esperto indipendente prima dell’acquisto.

La posizione | «Posizione, posizione, posizione.» Questo è il mantra di quasi tutti gli esperti di immobili. La posizione non solo determina la stabilità del valore e la solidità di un investimento, ma si dimostra un fattore decisivo anche nel quotidiano. Nessuno è disposto a trascorrere ore e ore su strade intasate per recarsi al lavoro, fare la spesa o visitare gli amici. Si assicuri quindi che le vie di comunicazioni siano ottimali (linea ferroviaria regionale, mezzi di trasporto locali, traffico privato etc.) e che ci siano negozi, luoghi di cultura e luoghi di svago nelle vicinanze. Anche la scuola e i posti di lavoro devono essere poco distanti. La posizione influisce in modo essenziale sul grado di soddisfazione che si prova nell’abitare in una determinata abitazione. Anche l’abitabilità del quartiere e della zona influisce sul grado di soddisfazione. Altri fattori importanti sono il panorama, il sole, la tranquillità e le immissioni foniche. Si ricordi: una proprietà per piani nella maggior parte dei casi è un investimento duraturo!

La proprietà per piani | La proprietà per piani è organizzata diversamente rispetto alla convivenza in una casa in affitto. Nella proprietà di piani gli abitanti sono anche i proprietari. In veste di proprietario di piani lei è comproprietario di tutta la casa e gode di un cosiddetto diritto speciale sul proprio appartamento. Fuori dall’appartamento ad avere voce in capitolo è però soprattutto la comunione. Qui si cela un errore frequente: molta gente parla del «loro» giardino o del «loro» parcheggio, ma in realtà su questi spazi dispongono solo di un diritto di uso esclusivo. Questa è la definizione corretta. Consiglio: analizzi più dettagliatamente le regole della proprietà per piani. Legga attentamente i documenti rilevanti come l’attestato di fondazione, il regolamento, il regolamento della casa, etc.

La qualità della costruzione | Nei prospetti, alla visita di un appartamento campione o come sempre più spesso avviene oggigiorno con l’ausilio di visualizzazioni digitali, quasi tutti gli appartamenti sembrano bellissimi! Ma che cosa viene promesso all’acquirente di una proprietà per piani, quando mesi più tardi entra per la prima volta nel suo appartamento? Per motivi di formalità bisogna ricordare che le documentazioni pubblicitarie non sono vincolanti. Decisivi sono in fin dei conti il contratto e la descrizione della costruzione, che vengono firmati come documenti ufficiali in occasione della documentazione. Si assicuri che tutte le documentazioni, le garanzie, i piani e la descrizione della costruzione siano completi e dettagliati. Se ad esempio il contratto contiene solo formulazioni vaghe come «pavimento a parquet nella camera dei bambini» o «apparecchi per la cucina di qualità svizzera» rischia brutte sorprese. Tali formulazioni sono cosi vaghe, che ognuno le interpreta in modo completamente diverso. Meglio un contratto con una precisa descrizione del pavimento a parquet, accompagnata dal prezzo per metro quadrato.

Il buon denaro | L’acquisto di proprietà per piani ha naturalmente anche una parte economica. L’offerta è adatta al mercato o troppo cara? C’è il pericolo che più tardi vengano fatturate separatamente ancora molte spese extra e molti desideri speciali? Si ricordi che negli ultimi due o tre anni sono stati costruiti moltissimi appartamenti nuovi. È quindi possibile che qualche imprenditore abbia calcolato i prezzi in uno spazio congiunturale ancora un po’ più conveniente. Tuttavia, dal Lago di Costanza al Lago Lemano spesso si sente dire che proprio per gli appartamenti di maggior valore spesso esiste un margine di trattativa. Stia attento anche alla stima della sua banca: per evitare finanziamenti troppo rischiosi, gli investitori spesso agiscono secondo il principio «attenzione». Se il prezzo d’acquisto ad esempio è superiore al valore stimato interno della sua banca, attualmente non riceverà alcun prestito a 80 per cento. Significa che deve poter immettere più della percentuale di capitale proprio rispetto al solito. È anche importante che il budget venga stabilito in modo realistico e leale. Se un impresario fissa per la cucina ad esempio un budget di soli 10’000 o 15’000 franchi, a un certo punto lei troverà spiacevoli sorprese: una cucina nuova e moderna con tutte le apparecchiature oggigiorno costa molto di più.

Il grande sconosciuto: Le spese addizionali | Nella pratica molte domande vengono rivolte solo più tardi: chi pensa già seriamente alle spese aggiuntive che dovrà sostenere più tardi, quando analizza per la prima volta le documentazioni di vendita? Ciononostante è sempre meglio chiederselo già all’inizio. Nella proprietà per piani le spese d’esercizio e le spese aggiuntive sono relativamente collegate alla quota di valore: le spese correnti per il riscaldamento, per gli abbonamenti di servizio, per l’ascensore, per i salari e le prestazioni sociali di portinai, amministratori o giardinieri nella maggior parte dei casi vengono ripartiti in base a una determinata chiave di ripartizione delle spese. Questa chiave di ripartizione a sua volta dipende dalla quota di valore dei singoli appartamenti dell’edificio (quota di valore). Una parte considerevole è nella maggior parte dei casi è costituita dalle spese riscaldamento. Queste sono comunque difficilmente pianificabili. In casi singoli le spese risultano estremamente diverse a seconda del consumo individuale, della dimensione dell’appartamento e del tipo di produzione del calore. Per evitare di cadere nella trappola dei costi bisogna analizzare dettagliatamente soprattutto gli appartamenti esistenti e gli edifici vecchi. Se acquista una proprietà per piani in un edificio vecchio, dovrebbe chiarire più dettagliatamente le condizioni dell’edificio. Nei prossimi anni la attenderanno grandi ristrutturazioni e lavori di manutenzione? Chieda se sono state create o meno delle riserve per fondi di rinnovamento.

Le cose da non fare | Rifletta se gli aspetti comunitari di tale tipo di abitazione sono adatti a lei. Se acquista un appartamento di proprietà, che lo voglia o no, diventa anche membro della comunione di proprietari per piani. Rifletta quindi se desidera confrontarsi con altre persone o se eventualmente preferisce godere della maggior individualità possibile. Oltre alle questioni legate alla proprietà dell’appartamento, le consigliamo di analizzare dettagliatamente i suoi vicini o la comunione di proprietari per piani. La struttura di una comunità di proprietà per piani è in parte simile a quella di un’associazione. Tutti i comproprietari della casa possono partecipare a riunioni annuali, fare richieste, partecipare alle questioni finanziarie, naturalmente fare uso del loro diritto di voto nelle votazioni, etc. Se non le piace sottoporsi alla volontà di altri, anche solo per una volta, consigliamo di optare per un’altra forma di abitazione. Si faccia un’idea della struttura della comunità di proprietari per piani, e di quale tipo di cultura e di comportamenti potrebbe aspettarsi da essa. Un edificio di più grandi dimensioni con altri 100 proprietari per piani e un’amministrazione professionale è sicuramente diversa da una comunità piccola. In piccole case monofamiliari più piccole è possibile che forse il vicino Rossi o Bernasconi possieda diversi appartamenti, e che dopo il lavoro si occupi personalmente dei lavori di amministrazione.

Tirando le somme | Nel frattempo anche Hannes Sommer, il proprietario per piani citato all’inizio, ha imparato la lezione. Adesso dice «molti potenziali ambiti problematici non possono essere individuati dalle persone non esperte del settore.» Quindi se necessario si faccia aiutare. Ad esempio facendo analizzare la descrizione della costruzione da un esperto e il contratto da un giurista. Ascolti attentamente quello che dicono i conoscenti e gli amici: alla fin fine il numero di proprietari per piani in Svizzera è aumentato molto.

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