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Prezzi degli immobili nel 2018: analisi degli edifici nuovi
Prezzi degli immobili nel 2018: analisi degli edifici nuovi

di Jürg Zulliger, redattore del portale immobiliare homegate.ch | 

Prezzi degli immobili nel 2018: dopo anni di boom edilizio gli esperti si aspettano già da molto tempo un rilassamento del mercato. Tuttavia abitare non diventerà più conveniente neanche nel 2018. Eccezione: fuori dalle città in molti posti gli affitti diminuiranno. Leggete la nostra analisi con le opinioni di esperti, le condizioni quadro e le tendenze regionali.

Nell’antichità legioni di condottieri militari e cittadini visitavano in pellegrinaggio il famoso oracolo di Delfi. Per scrutare il futuro all’epoca ci si fidava delle predizioni dell’oracolo. Oggi la maggior parte delle previsioni economiche si basano su metodi scientifici. Quali tendenze seguono i salari, la crescita economica e gli interessi? Ecco una breve panoramica di alcune voci importanti per quanto riguarda i prezzi degli immobili nel 2018.

Che cosa si aspettano gli esperti? | Prima le stime di esperti famosi: l’impresa di consulenza Wüest Partner guarda il futuro delle abitazioni di proprietà con ottimismo. Wüest Partner prevede per le case monofamiliari un aumento medio del prezzo del 1.1%, e per le abitazioni di proprietà dello 0.5%. Gli esperti prevedono invece una diminuzione del prezzo delle abitazioni in affitto. Meno soddisfacente per i locatori ma in ogni caso una buona notizia per gli affittuari. «Nel 2018 gli affitti di abitazioni appena pubblicate diminuiranno in media del 1.1% circa », dice Robert Weinert, economo presso Wüest Partner. Il motivo risiede soprattutto nell’aumento degli appartamenti vuoti in concomitanza con un’intensa attività di costruzione di edifici nuovi: più della metà di tutti gli edifici nuovi oggi sono appartamenti in affitto. In tutta la Svizzera attualmente ci sono 64’900 abitazioni vuote (conteggio ufficiale nel giugno del 2017). L’82% di esse sono abitazioni in affitto! Ciò nonostante nel 2018 verranno presumibilmente realizzate altre circa 50’000 abitazioni nuove, tra le quali molte abitazioni in affitto. Molto simile è la previsione di Peter Meier, analista immobiliare presso la ZKB di Zurigo. «Nel canton Zurigo calcoliamo una diminuzione dell’1% per le abitazioni nuove in affitto, mentre per le abitazioni in proprietà prevediamo una leggera diminuzione dello 0.5%.» Nel complesso la situazione è però «stabile». Il movimento laterale, rispettivamente la stabilizzazione prognosticati dalla ZKB per il 2018 costituisce tuttavia un cambiamento di tendenza dopo molti anni di boom e di prezzi al rialzo. Nel contempo Peter Meier chiarisce che nonostante le condizioni quadro siano cambiate ci si può attendere una svolta decisiva: «non crediamo in un crollo dei prezzi degli immobili nel 2018.»

Prezzi degli immobili nel 2018: i fattori decisivi | Secondariamente le condizioni quadro attuali: che cosa spinge i prezzi degli immobili nel 2018? Che cosa li frena? Per quanto riguarda gli interessi a livello globale si profila una certa tendenza alla normalizzazione. Per quanto riguarda la Svizzera e il mercato ipotecario locale nel 2018 presumibilmente non ci saranno grandi cambiamenti. Significa che: le ipoteche per il momento rimarranno estremamente convenienti. Questo stimola anche la domanda di immobili. L’evoluzione della popolazione e in particolare l’immigrazione si sono indeboliti chiaramente. Questo varia tuttavia molto a seconda della regione: l’immigrazione nelle grandi città come Zurigo, Ginevra, Losanna, Basilea e Berna per il momento rimane relativamente elevata.È però diminuita chiaramente in centri medio-grandi e piccoli in Svizzera. Anche questo dimostra che il mercato è diviso in due. Nelle città la situazione del mercato immobiliare nel 2018 non subirà grandi rilassamenti. I prezzi degli immobili nel 2018 continueranno ad essere elevati. Fuori dagli agglomerati a livello locale ci si può attendere un aumento delle abitazioni vuote e quindi una diminuzione dei prezzi.

Prezzi degli immobili nel 2018: il terreno edificabile | Martin Neff, capo economista presso Raiffeisen nelle sue analisi ha individuato un fattore importante per l’aumento dei prezzi: il terreno edificabile che in Svizzera diventa sempre più scarso. Mentre altri fattori importanti come i prezzi edili o appunto i prezzi di finanziamento o gli interessi non sono più determinanti per il prezzo, il terreno edificabile lo è ancora. In molte regioni e agglomerati le parcelle disponibili sono diventate talmente rare che attualmente vengono vendute e spesso anche pagate a prezzi molto elevati. Martin Neff aggiunge: «in molte regioni della Svizzera attualmente è ad esempio diventato difficile trovare del terreno edificabile a un prezzo inferiore a 1’000 franchi per m².»

Prezzi degli immobili nel 2018: le regioni | Terzo: non è possibile affermare come saranno in generale i prezzi degli immobili nel 2018, ma solo in modo limitato. Le differenze nelle regioni sono troppo grandi. È molto utile gettare uno sguardo oltre il «Röstigraben» in Romandia: molti esperti immobiliari vedono nella regione attorno al Lago Lemano come pre-indicatore dei prezzi degli immobili nel 2018. Dopo il 2000 in questa regione il boom è iniziato presto e in modo marcato. Tuttavia in questa regione l’inversione di tendenza è già stata riscontrata tra il 2013 e il 2014, quindi prima che nella Svizzera tedesca. Gli immobili da sogno particolarmente costosi o anche gli edifici nuovi grandi situati nelle posizioni B e C non sono più facili da commercializzare. È diventato più difficile anche commercializzare le abitazioni in affitto, come afferma Jean-Jacques-Morard. È CEO di Rham a Losanna e dice: «mentre le abitazioni nelle città continuano ad essere richieste, la situazione è già completamente diversa 20 o 25 chilometri dalle città.» Nelle regioni discoste in Svizzera Romanda Morard attualmente ritiene possibile una diminuzione dei prezzi degli affitti per gli oggetti appena pubblicati pari al 10 o al 20%. Molto più stabili sono però nel 2018 i prezzi degli immobili per le proprietà per piani e le case monofamiliari. In alcune regioni della Svizzera tedesca si assiste a tendenze analoghe a quelle della Romandia. I dati di mercato per i prezzi degli immobili nel 2018 inducono a pensare a una grande differenza tra la città e la campagna. «Non è comunque riconoscibile un chiarissimo modello, visto che il numero di abitazioni vuote varia moltissimo a seconda del comune», dice Martin Neff di Raiffeisen. In generale si può affermare che gli oggetti più costosi della media e le posizioni costose conosceranno una chiara tendenza al ribasso. Gli affittuari saranno particolaremente sotto pressione laddove nonostante l’aumento del numero delle abitazioni vuote vengono realizzati ancora molti edifici nuovi. Questo vale per molte città e molte regioni come ad esempio l’0beraargau, Sierre, Soletta, Mutschellen (AG), il Laufental (BL) Erlach-Seeland (BE), ma anche La Chaux de Fonds o San Gallo.

Prezzi degli immobili nel 2018: spazio per le trattative? | A seconda della situazione di mercato a volte i locatari e le locatrici sono avvantaggiati. Secondo i dati della ZKB i prezzi dell’otto percento circa delle abitazioni in affitto appena pubblicate subiranno una riduzione ancora durante la fase di commercializzazione. Spesso sono anche degli stimoli e «incentivi» a indurre la gente a firmare un contratto d’affitto: ad esempio uno sconto sull’affitto per i primi tre mesi o un iPad gratuito. Oppure il locatario paga un contributo per i costi di trasloco. Ma come detto: queste tendenze variano moltissimo da regione a regione. Nelle città chi trova una bella abitazione a un prezzo moderato può ancora considerarsi fortunato.

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