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Immobili all’estero: la casa di vacanza al mare
Immobili all’estero: la casa di vacanza al mare

di Jürg Zulliger, redattore del portale immobiliare homegate.ch | 

Sogna anche lei di possedere un immobile all’estero? Chi vuole acquistare una casa in Spagna, in Toscana, in Grecia, in Montenegro o in Croazia approfitta di prezzi convenienti. Coloro che tuttavia si avvicinano incautamente al mercato immobiliare all’estero rischiano spiacevoli sorprese. Bisogna tenere conto di tutto dalla A come acquisto alla Z come zona.

La Spagna è una delle regioni più amate per quanto riguarda gli immobili all’estero. I diversi mercati nei dintorni di Barcellona, lungo la Costa Blanca, che è molto amata dagli svizzeri, o a Mallorca si sono chiaramente ripresi dalla crisi immobiliare e finanziaria tra il 2006 e il 2008. Particolarmente attivo è il mercato immobiliare a Mallorca, ma a causa della grande domanda da quasi metà Europa i prezzi sono aumentati chiaramente. Nelle zone di prima categoria non è più così facile trovare appartamenti o case a un prezzo inferiore al milione di Euro.

Da conveniente a top | A causa degli interessi bassi e della buona situazione economica in molti paesi i prezzi degli immobili sono in aumento. E quindi il mercato immobiliare non fiorisce solo a Mallorca ma ad esempio anche a Malta. Sia le case che gli appartamenti a Malta sono diventati chiaramente più costosi. I prezzi di vendita medi al metro quadrato attualmente si aggirano tra i 3’200 e i 3’500 Euro. A seconda del collegamento e dell’esclusività della zona i prezzi delle offerte oscillano in modo considerevole. La nostra raccomandazione segreta: la Croazia. Il paese sull’Adriatico offre ancora molte zone da sogno sul mare. Le abitazioni nuove a Zagabria vengono ad esempio vendute per un prezzo medio di 1’400 Euro al metro quadrato. La metà di Malta. Già un po’ più costose sono le abitazioni in Montenegro: circa 2’800 Euro. Ancora poco costosi sono gli immobili in Serbia, Moldavia, Macedonia, Cipro, Andorra, Romania e Turchia. In Grecia i prezzi degli immobili sono crollati a causa della crisi finanziaria ed economica. Anche in Grecia la gamma di prezzi è vasta e i prezzi variano a seconda della posizione: ad Atene o su un’isola discosta. Prendiamo come esempio Creta: per gli appartamenti i prezzi medi al metro quadrato sono di circa 1’400 Euro, e per le case di 2’500 Euro. Bisogna sborsare molto più denaro se si sogna di acquistare una dependance in una metropoli europea: a Parigi anche gli appartamenti medi costano tra i 8’000 e i 9’000 Euro al metro quadrato. Particolarmente cara è la Gran Bretagna, naturalmente soprattutto le belle zone cittadine di Londra. Anche per appartamenti piccoli da 50 metri quadrati attualmente bisogna sborsare circa 750’000 sterline.

Fare trattative in Toscana | Christian H. Kälin, autore del libro «Internationales Immobilienhandbuch» su questo tema dice: «I mercati si evolvono in modo molto diverso di regione in regione .» In Toscana sussiste ancora una grande offerta di immobili a buon prezzo. «A seconda della situazione del mercato le persone interessate all’acquisto possono approfittare di un grande margine d’azione». Prima di acquistare un immobile all’estero bisogna in primo luogo chiedersi se ci si può permettere il livello di prezzi locale. In secondo luogo bisogna confrontarsi con le diverse usanze e i diversi sistemi giuridici. Prendiamo nuovamente come esempio la Spagna: dal lato turistico e socioeconomico il paese negli ultimi tempi si è evoluto molto, tuttavia le regole per l’acquisto di un immobile sono diverse. «In Spagna il registro fondiario non è considerato vincolante come in Svizzera», afferma Kälin, esperto di immobili all’estero. Le iscrizioni nel registro fondiario vengono considerate piuttosto delle dichiarazioni e non sono davvero giuridicamente vincolanti. Non sembra vero ma è la verità: dal lato puramente formale è possibile che un agente immobiliare venda a uno svizzero una bella casetta di vacanza sul mare e la rivenda una seconda volta il giorno seguente. Inoltre lungo molte coste del Mar Mediterraneo si assiste a un’intensa attività di costruzione. Quindi spesso i promotori, gli agenti intermediari e gli impresari cercano acquirenti già prima di iniziare la costruzione. L’esperto Christian H. Kälin ammonisce: «Pagare anticipatamente dei progetti di costruzione all’estero sembra ancora meno sicuro che in Svizzera». I due rischi più grandi sono il fallimento dell’impresario o l’utilizzo del denaro per scopi diversi. Quindi bisogna valutare precisamente la serietà e la situazione finanziaria del venditore. «Nel peggiore dei casi», dice Kälin, «alla fine ci si ritrova senza immobile e il pagamento anticipato non viene risarcito». Per gli acquisti di un certo spessore bisognerebbe quindi confrontarsi più approfonditamente con le condizioni giuridiche vigenti per la costruzione e l’acquisto di immobili. Per poter valutare bene tutti gli aspetti dei costi supplementari, delle tasse e delle imposte spesso bisogna ricorrere ai consigli di avvocati, esperti di imposte ed architetti.

Offerte non trasparenti | Per i profani è difficile individuare i diritti di utilizzo parziale sull’immobile pubblicizzato offensivamente (Timeshares). Spesso si tratta di progetti di bassa qualità o di immobili proposti a un prezzo chiaramente superiore al valore. L’esperto Kälin dice: «spesso e volentieri le tasche di alcuni acquirenti vengono svuotate a causa di unità Timesharing». Il guaio di tali «immobili all’estero» è che spesso vengono date informazioni errate sulle opportunità di utilizzo dell’abitazione, le spese di manutenzione sono troppo elevate o addirittura si rischia di perdere l’intera somma versata per degli immobili di vacanza che non vengono mai ultimati. Spesso viene a torto suggerito che i diritti parziali o i diritti di abitazione possono essere trattati al prezzo originale e che causano un aumento di valore. L’esperto Christian Kälin afferma per esperienza che: «per tali modelli di regola bisogna stare molto attenti».

Conclusioni | Soprattutto nelle regioni nelle quali si assiste a un boom turistico attualmente sul mercato sono presenti attori di diverso tipo. A seconda del sistema giuridico e dell’ordine finanziario gli ostacoli da sormontare per aprire un’agenzia immobiliare o un ufficio per agenti immobiliari sono bassi. Più tardi i turisti raccontano ogni tipo di «storie di briganti» sul tema degli immobili all’estero: dai terreni venduti che di fatto non potevano in alcun modo essere edificati (divieto di costruzione). O di contratti per progetti di costruzione che non valevano il prezzo pagato. Si ricordi anche che le destinazioni turistiche e anche i mercati immobiliari sono soggetti a forti oscillazioni cicliche. Quindi laddove durante il boom attirava l’Euro facile qualche anno più tardi delle rovine di edifici vuoti testimonieranno gli investimenti sbagliati.

La lista di controllo

  • Tempo: si prenda del tempo per conoscere prima un luogo. L’ideale sarebbe visitare più volte la regione e l’oggetto. Non si lasci mai spingere a stipulare un contratto! Si ricordi anche che ogni luogo assume un aspetto completamente diverso a seconda del tempo e della stagione.
  • Partner contrattuale: prenda in considerazione solo gli offerenti attivi sul mercato da diversi anni e che si trovano sul luogo.
  • Sicurezza: se deve effettuare pagamenti anticipati per un progetto di costruzione dovrebbe analizzare approfonditamente il suo partner di costruzione. Si assicuri che il suo offerente disponga di una riserva finanziaria sufficiente, si informi sulle garanzie finanziarie (ad es. fideiussioni di un’assicurazione o di una banca).
  • Tasse: si assicuri che siano comprese tutte le spese: gli onorari per gli architetti e gli ingegneri edili, per le autorizzazioni di costruzione, per gli enti e per le autorità. Anche qui bisogna tenere conto che: a seconda del paese devono essere versate somme ingenti in imposte, tasse e onorari per agenti immobiliari.
  • Nessuna promessa orale: si faccia mettere per iscritto le garanzie, ad esempio che la superficie verde che si trova davanti alla sua casa non verrà mai edificata e che la piscina comune verrà presto realizzata.
  • Ambiente circostante: si assicuri che sia disponibile una buona infrastruttura. La vista sul mare le serve poco se il supermercato più vicino dista 20 chilometri e il dottore più vicino che parla italiano si trova a 80 km di distanza.
  • Posizione: tenga conto del fatto che il criterio più importante per il valore del suo immobile è la posizione. Le case sul mare saranno sempre richieste, le case a schiera lontane dalla costa non necessariamente.
  • Acqua potabile: si informi sulle condizioni dell’acqua potabile. In molti paesi che si affacciano sul Mediterraneo l’acqua non solo è scarsa ma anche di cattiva qualità.
  • Finanziamento: in pratica le banche svizzere non offrono quasi mai ipoteche per immobili all’estero. Deve finanziare l’acquisto personalmente o entrare in contatto con banche locali.
  • Imposte: gli immobili all’estero devono essere indicati nella dichiarazione d’imposta (non vengono tassati ma sono importanti per la determinazione dell’imponibile).

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