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Finanziamento dell’abitazione di proprietà: le regole del gioco 2016
Finanziamento dell’abitazione di proprietà: le regole del gioco 2016

di Jürg Zulliger, redattore  del portale immobiliare homegate.ch | 

Perché oggi per l’acquisto di un’abitazione di proprietà valgono regole più rigorose? Quanto capitale proprio è necessario? Chi si confronta seriamente con queste domande ha le migliori opportunità di vedere realizzati i propri sogni abitativi anche nel 2016. Finanziare un’abitazione di proprietà significa innanzitutto: calcolare a mente lucida, poi acquistare.

I proprietari di un immobile e tutti coloro che desiderano diventarlo hanno un buon motivo per rallegrarsi: gli interessi ipotecari sono a un livello minimo. Formulare previsioni riguardo ai tassi d’interesse è sempre difficile, tuttavia secondo alcuni esperti i tassi si manterranno molto bassi ancora per anni. Chi sogna da sempre una graziosa casa o un bell’appartamento di proprietà ha quindi un buon motivo per stare allegro. Finanziare un’abitazione di proprietà non è mai stato così interessante. Di fronte a un così basso livello dei tassi, si può persino accarezzare l’idea di qualche dotazione extra, come una piscina privata – perlomeno sulla carta.

Finanziamento dell’abitazione di proprietà: calcoli fondati | Esiste tuttavia il rovescio della medaglia: poiché le autorità, in particolare la Banca Nazionale Svizzera (BNS), mettono ripetutamente in guardia contro potenziali tendenze al surriscaldamento del mercato ipotecario e immobiliare svizzero, vengono applicati vincoli più severi. Ciò nonostante, oggi nella maggior parte dei Comuni acquistare un’abitazione di proprietà è più conveniente che affittare un appartamento. A questo riguardo i costi di utilizzazione vengono calcolati sulla base dei tassi ipotecari attuali (per un’ipoteca fissa a 10 anni, per esempio, all’1,4 o 1,5 percento). Per ottenere un credito ipotecario da una banca, il debitore deve tuttavia essere in grado di dimostrare un reddito elevato: la sostenibilità finanziaria del credito deve poter essere dimostrata anche a fronte di un tasso teorico del 5 percento. Per poter finanziare un’abitazione di proprietà, i costi a scadenze regolari come gli interessi (calcolati al 5 percento), gli ammortamenti e i costi supplementari non devono ammontare a più di un terzo del reddito lordo. In tutte le zone in cui gli immobili sono relativamente costosi – per esempio a Zurigo o attorno al lago di Ginevra – l’acquisto di un’abitazione di proprietà rimane tuttora fuori dalla portata di buona parte del ceto medio. Questi potenziali acquirenti devono cercare soluzioni più economiche o spostarsi in un altro Cantone.

Finanziamento dell’abitazione di proprietà: quanto capitale proprio? | Soprattutto per le famiglie giovani, il capitale proprio rappresenta una grossa difficoltà: per l’acquisto di un’abitazione, infatti, è richiesto almeno il 20 percento di mezzi propri. Di questi, almeno la metà deve essere costituito da «vero» capitale proprio, ossia risparmi, titoli, averi del 3° pilastro, ecc. Anche i valori di riscatto di polizze assicurative rientrano in questa categoria. Se in passato, in determinate circostanze, questa parte di mezzi propri poteva essere coperta con l’avere della cassa pensioni, oggi solo il 10 percento del prezzo d’acquisto può essere pagato attraverso un prelievo anticipato o la costituzione in pegno di mezzi del 2° pilastro. A questo si aggiunge il fatto che oggi le banche e gli istituti di credito seguono una linea conservativa anche per la valutazione degli oggetti in vendita. Secondo Adrian Wenger del VZ Vermögenszentrum di Zurigo, «mentre prima il finanziamento si basava perlopiù sul prezzo d’acquisto, oggi le valutazioni delle banche sono spesso più approfondite». In fatto di finanziamento di un’abitazione di proprietà, secondo Wenger oggi le banche agirebbero con molta cautela: «L’ago della bilancia si è chiaramente spostato nella direzione opposta», afferma l’esperto. Per un certo periodo di tempo, continua Wenger, alcuni partner finanziari non avrebbero più presentato offerte per determinati progetti, perlopiù di grande portata. Oggi, tuttavia, una reazione così estrema non si osserva più. Un atteggiamento di grande cautela è riferito anche da Jean-Jacques Morard della de Rham Immobilier di Losanna: «Il mercato delle abitazioni di proprietà è oggi fortemente influenzato dalle banche e dal finanziamento». Secondo Morard, talvolta questo influsso sarebbe così forte che i prezzi di mercato andrebbero ad allinearsi con le stime delle banche. Oggi finanziare un’abitazione di proprietà significa pertanto anche conoscere in una certa misura le procedure di lavoro delle banche e i metodi di valutazione che utilizzano. Nel caso classico, oggi la banca o il credit officer competente si basa perlopiù su una valutazione che viene calcolata da un software informatico sulla base di caratteristiche come posizione, dimensione, numero di vani, anno di costruzione, ecc. Chi sostanzialmente soddisfa tutte le condizioni per un’ipoteca, deve passare alle domande seguenti: qual è l’ipoteca giusta per me? Qual è il miglior finanziatore? Riguardo ai prodotti ipotecari, oggi sia le ipoteche Libor che le ipoteche fisse sono molto convenienti. Molti fattori inducono a prevedere che le ipoteche fisse a lungo termine continueranno a essere offerte a condizioni molto interessanti. Nonostante il livello generale dei tassi sia al minimo storico, non sempre tutte le banche e altri enti finanziatori presentano offerte alle migliori condizioni. Il mercato ipotecario continua a essere molto affollato; pertanto, in quanto clienti vale la pena lasciare che gli operatori giochino le loro carte e confrontare le proposte ricevute. Anche nel caso di finanziamenti successivi di per sé semplici (proroga di ipoteche esistenti), è comunque consigliabile richiedere un’offerta anche a operatori concorrenti anziché limitarsi ad accettare la prima proposta.

Confrontare conviene! | Nella pratica non è raro che per lo stesso identico oggetto e il medesimo cliente si abbiano differenze nel tasso d’interesse da mezzo punto percentuale a 1 punto percentuale. Questo è dovuto alle diverse politiche aziendali applicate dai singoli istituti, agli obiettivi di crescita più o meno ambiziosi di ciascun finanziatore o a una diversa valutazione di base dei rischi di credito. Un buon esempio per chiarire questo concetto è offerto dagli operatori online: proprio come l’acquisto di titoli tramite Internet implica costi minori per il cliente, così anche nel caso delle ipoteche gli operatori online hanno una struttura di costi diversa. Nel caso di un’ipoteca online, molte procedure sono estremamente efficienti. Il cliente registra autonomamente le informazioni sul proprio dossier e sul proprio immobile, e parte del processo viene svolto in automatico. Per questo, nel caso di un’ipoteca online, la maggior parte degli operatori è in grado di trasferire al proprio cliente una riduzione del prezzo. Molti esperti prevedono che il volume delle ipoteche tramite Internet aumenterà ulteriormente. Andreas Dietrich, professore alla Scuola universitaria di economia di Lucerna, è convinto che, fra non molto, le transazioni bancarie più semplici, come l’apertura di un conto, i pagamenti, ecc. verranno effettuate solo in modalità digitale. Anche per operazioni più complesse, come per esempio nel caso delle ipoteche, Internet è un canale di vendita da tenere in considerazione: «Attualmente la tendenza a stipulare ipoteche online è in forte aumento».

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