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Acquisto di una casa: realizzare dei sogni insieme
Acquisto di una casa: realizzare dei sogni insieme

di Jürg Zulliger, redattore del portale immobiliare homegate.ch | 

Chi vuole fondare una comunione domestica con colleghi o amici necessita di una buona porzione di idealismo. Importanti sono anche la tolleranza e regole leali. Altrimenti la condivisione dell’abitazione rischia di fallire.

Per fondare una comunione domestica bisogna confrontarsi con molte questioni tecniche: il mercato immobiliare, il finanziamento, le forme di proprietà, i temi riguardanti l’edilizia e la tecnica. Sono anche molto importanti anche le relazioni interpersonali. Come si suol dire «deve esserci chimica». La tolleranza da una parte ma anche determinate regole e una buona forma di organizzazione sono buoni requisiti. Condividere una casa significa condividere la gioia ma a volte anche la sofferenza. Come suddividere in modo leale i compiti e le spese? Chi si occupa delle finanze e tratta con le banche? Chi esegue di propria volontà i lavori in giardino e pota i fiori? Chi chiama un elettricista se il riscaldamento per una volta non funziona a dovere? «La fondazione comunione domestica richiede moltissimo tempo. Non solo abbiamo dovuto investire molto denaro ma anche molto impegno», racconta Jerome M., che ha fondato con degli amici una comunione domestica a Uster.

Comunione domestica: Quale forma di proprietà? | Chi si unisce ad altri deve riflettere già in anticipo quanto strettamente o autonomamente vogliono cooperare i partner coinvolti. La direzione importante viene prese scegliendo una determinata forma di organizzazione o di proprietà. La legge prevede solo tre varianti: l’immobile può essere gestito in proprietà esclusiva, proprietà collettiva o comproprietà. Questi progetti sono molto diffusi sotto forma di comunione di proprietari per piani ; in ambito giuridico la proprietà per piani è però una variante secondaria della comproprietà. Nella proprietà esclusiva viene iscritta nel registro fondiario solo una persona, la quale è libera di decidere e gestire l’immobile a piacimento. Se messo in relazione all’idea di base “fondare una comunione di case” questo non sembra idealismo o comunione. Quindi la proprietà esclusiva viene scelta se i partner vivono in condizioni patrimoniali molto diverse, ad esempio se uno di essi partecipa come ricco erede e gli altri non versano quasi alcun capitale. Con questi presupposti la comproprietà esclusiva sarebbe ancora più onesto fondare una proprietà esclusiva rispetto a una comunione apparente. Al contrario i partner sono strettamente legati l’uno all’altro se acquistano la casa sotto forma di comproprietà; con questa forma giuridica la casa non può essere spartita e non può essere venduta da un singolo partner. I membri della proprietà comune devono affrontare insieme tutte le questioni riguardanti le decisioni comuni. È meglio optare per una comproprietà perché offre la possibilità di assegnare ai singoli comproprietari determinate percentuali della casa: se vi partecipano cinque parti e ognuna di esse fa affluire del capitale in parti eque è possibile assegnare a ognuna di esse una percentuale del 20 percento. Ognuno può disporre liberamente della propria parte, quindi anche venderla. Se i comproprietari non creano un’ordinanza sull’utilizzo e sull’amministrazione bisogna tuttavia ancora stabilire chi può utilizzare quali parti dell’immobile. In pratica le singole percentuali di comproprietà non sono quasi trattabli, già solo perchè la legge permette a tutti i comproprietari un diritto di vendita.

Comunione domestica in proprietà per piani | La forma più adatta per l’acquisto in comune di una casa è quindi la proprietà per piani. Il possesso di un abitazione di proprietà o di un’unità per piani è una forma particolare di comproprietà e prevede un diritto speciale su singole abitazioni o su singoli piani. I proprietari per piani godono di molte libertà e diritti, perché possono utilizzare i propri locali a piacimento: abitarvi, rinnovarli, affittarli o venderli a terzi. Per fondare una comunione di proprietari per piani bisogna tuttavia sacrificare tempo prezioso. Quando il gruppo di persone interessate all’acquisto si è organizzato molte offerte presenti sul mercato immobiliare non sono già più disponibili. Gli esperti consigliano quindi di acquistare una casa plurifamiliare insieme in comproprietà e di ripartirla e fondare le unità per piani solo in seguito.

Fondare una comunione domestica: il caro denaro | Un requisito decisivo per il successo è il finanziamento. L’ottenimento di crediti dalle banche dipende essenzialmente dalla forma giuridica scelta e dalle condizioni finanziarie degli inizianti. Le banche non finanziano quasi mai immobili in comproprietà o che fanno parte di una comproprietà, per contro finanziano le unità per piani. Florian Schubiger di Vermögenspartner dice: «Quando una comunità acquista una casa la banca che la finanzia esaminerà molto accuratamente la responsabilità per il credito.» Per rendere più sicuro un prestito le banche normalmente mirano a una  responsabilità solidale tra le persone coinvolte, spiega Schubiger. Se viene chiamata in causa una persona giuridica, ad esempio una cooperativa o una società anonima, il mutuante vorrà tuttavia mettere in pratica questo principio. Vale a dire: le persone coinvolte di regola devono comunque farsi carico della responsabilità della banca per quanto riguarda il denaro. Per quanto concerne il finanziamento, è preferibile optare per la proprietà per piani. Perché con questa forma di organizzazione ognuno può fissare la propria quota o la propria ipoteca con la sua banca. Ogni proprietario per piani è libero di addebitare sulla sua unità un’ipoteca con crediti bancari e di aspirare ad ottenere un finanziamento su misura. Se invece si tratta di  pura comproprietà senza eliminazione di singole unità per piani, tutti i proprietari si assumono la responsabilità solidale per i debiti degli altri. Molte banche rifiutano il finanziamento di comproprietà già solo perché la legge concede agli altri comproprietari un diritto di acquisto anticipato in caso di alienazione di una quota di comproprietà. Prima di gettarsi in un’avventura del genere bisogna continuare ad analizzare le possibilità di uscita. In pochi anni gli interessi e la composizione delle singole economie domestiche possono cambiare molto. Alcune coppie diventano genitori, altre si separano o vogliono traslocare per motivi professionali. All’acquisto di un immobile in comproprietà bisogna tenere conto di molte cose. Una soluzione ideale è un contratto di società accordato tra i partner, che regola la vendita di quote di comproprietà: O i comproprietari sono in grado di versare un pagamento a un partner partente oppure l’immobile deve essere venduto per intero. Per contro la proprietà per piani non è complicata: Le abitazioni di proprietà singole si vendono bene: ogni anno migliaia di esse cambiano proprietario.

Fondare una comunione domestica: Analizzare il rischio | Prima bisogna inoltre analizzare i rischi di tale progetto. Se degli immobili adatti vengono messi in vendita le persone interessate nella maggior parte dei casi devono decidere molto rapidamente. Ciò nasconde naturalmente il rischio di pagare un prezzo eccessivo o che lo stato dell’edificio non corrisponda al prezzo pagato. Gli esperti di ordinare una valutazione dell’immobile prima di firmare un contratto d’acquisto. Molti acquirenti di case plurifamiliari sottovalutano in generale il dispendio necessario alla manutenzione e ai lavori di rimodernamento. Se già l’investimento iniziale è cospicuo alcuni idealisti rischiano spiacevoli sorprese: A volte la comunione domestica è tenuta ad eseguire riparazioni impreviste. Oppure la manutenzione dell’edificio e le spese extra sono più elevate di quanto non si sia sperato. Infatti spesso dall’esterno degli edifici non è possibile prevedere a quanto ammonterà il dispendio reale per la manutenzione, le spese extra e le riparazioni nei prossimi anni. Questo naturalmente vale in particolare per gli edifici vecchi.

Fondare una comunione domestica: cooperativa | Per molta gente in Svizzera l’idea di fondare una comunione domestica è strettamente legata all’idea della cooperativa. Si tratta di un modo classico di realizzare un progetto su iniziativa personale. «In questo progetto le singole persone non partecipano direttamente all’immobile.. L’immobile diventa di proprietà della cooperativa», spiega l’esperto Florian Schubiger. Fondare una cooperativa di per sé non è difficile. Tuttavia può essere utile richiedere la consulenza di un esperto, per eseguire in modo corretto la procedura necessaria. Servono ad esempio degli statuti scritti, un’assemblea di fondazione e un inserimento nel registro di commercio. Servono almeno sette persone che si assumono le quote della cooperativa, ovvero che versano del capitale. In Svizzera la forma della cooperativa è molto diffusa e in particolare serve a promuovere o ad assicurare determinati interessi economici dei membri. Una comunione domestica sotto forma di cooperativa spesso viene creata per realizzare un progetto comune e per mettere a disposizione dei membri uno spazio abitativo a prezzo conveniente. Conclusione: Per molte persone fondare una comunione domestica è molto importante. Le speranze di successo aumentano se non viene riunito il denaro ma anche la conoscenza e l’esperienza.  Altrettanto importante è trovare l’equilibrio tra l’autonomia e la comunione.

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