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Acquisto di immobili: risparmiare in modo intelligente per realizzare i propri sogni
Acquisto di immobili: risparmiare in modo intelligente per realizzare i propri sogni

di Jürg Zulliger, redattore del portale immobiliare homegate.ch | 

Il sogno nel cassetto di tanti svizzeri è quello di essere proprietari della propria abitazione. I prezzi del mercato immobiliare sono piuttosto alti e le banche offrono mutui a condizioni ben più proibitive di una volta. Oggi, chi desidera acquistare un immobile deve farsi bene i conti, risparmiare e poi procedere all’acquisto.

Anche lei desidera «acquistare un immobile»? In tanti nutrono questo sogno già in età tra i 20 e i 25 anni. Altri fanno questo passo solo più tardi. Tuttavia il contesto economico è cambiato molto negli ultimi anni: i prezzi d’acquisto degli immobili sono drasticamente aumentati in vari luoghi. Una volta una casa di proprietà costava in media sui 600’000 franchi. Con una quota di capitale proprio pari al 20% bastava risparmiare 120’000 franchi per realizzare i propri sogni.

Acquisto di immobili: maggior capitale proprio | Soprattutto nei luoghi più ambiti, i prezzi sono enormemente aumentati negli ultimi anni. Nell’area di Zurigo, nella regione del Lago di Ginevra o in altre zone molto popolari, un’abitazione o una casa di proprietà arriva a costare facilmente tra 1 e 1,5 milioni di franchi. Talvolta i prezzi sono anche più alti: nell’area di Zurigo, per un appartamento di 3 o più vani, si parte da un prezzo d’acquisto di almeno 1,5 milioni di franchi. Il capitale proprio necessario per ottenere un mutuo e procedere all’acquisto sale pertanto a circa 300’000 franchi, spesso il doppio di quello necessario un tempo.
Chi desidera risparmiare per poter realizzare il sogno di acquistare un’abitazione di proprietà, può optare per due diverse varianti:

  • Variante 1: si desidera diventare proprietari quanto prima, nell’arco di 1-2 anni.
  • Variante 2: l’obiettivo è ancora lontano ma si desidera cominciare a risparmiare già in giovane età per poter poi realizzare il proprio sogno.

Analizziamo prima la variante 1: un termine di 1 o 2 anni è troppo breve per poter investire, ad esempio, in azioni o altri titoli. Per farlo occorre un orizzonte temporale d’investimento lungo. Se si desidera acquistare comunque un immobile nel breve termine, occorre riflettere su fonti alternative di denaro: si dispone ad esempio di mezzi della Cassa Pensioni o del pilastro 3a? Molto popolari e pratiche sono anche le anticipazioni di eredità e le donazioni all’interno della famiglia. Magari i genitori possiedono sufficienti risparmi? Un sostegno finanziario di questo tipo, laddove si tratti di prestiti esplicitamente a fondo perduto e non fruttiferi, può essere sommato al capitale proprio. Per evitare discordie, soprattutto in caso di famiglie numerose, è consigliabile regolare per iscritto, in modo definito e corretto, l’acquisizione per anticipazione d’eredità o donazione. Naturalmente, nelle successive divisioni ereditarie o eredità, questi importi vanno tenuti in considerazione.

Acquisto di immobili: risparmiare con il pilastro 3a | Diverso è il caso in cui l’«acquisto di un immobile» sia preventivato nel lungo termine (variante 2). Ha solo 25 anni, desidera costruirsi una famiglia e realizzare il sogno di acquistare un’abitazione di proprietà? Allora prima inizierà a risparmiare con regolarità, prima riuscirà a realizzare i suoi sogni! Un mezzo di risparmio privilegiato in Svizzera è quello offerto dal pilastro 3a: chi percepisce un reddito soggetto all’AVS può beneficiarne. I versamenti annuali nel pilastro 3a sono interamente deducibili dal reddito imponibile. Per lei ne deriva un vantaggio doppio: da un lato risparmia denaro per l’acquisto di un’abitazione di proprietà e mette al sicuro le sue finanze; dall’altro risparmia sulle imposte sul reddito. Se, ad esempio, una coppia giovane utilizza tutti i versamenti annuali, già alcuni anni dopo può riuscire a racimolare una somma considerevole. Questo si verifica quando entrambi versano ogni anno il contributo massimo consentito. Nell’ambito della promozione della proprietà abitativa, i mezzi del pilastro 3a utilizzabili per un’abitazione di proprietà possono essere impiegati in modo flessibile (acquisto, costruzione, ammortamenti successivi, ecc.). Pertanto, sulla strada che porta al raggiungimento del suo obiettivo, ossia quello di «acquistare un immobile», il pilastro 3a costituisce uno strumento molto importante! Chi desidera risparmiare a lungo per una casa di proprietà, può anche richiedere una consulenza bancaria e magari optare per uno dei mezzi di investimento odierni (azioni, fondi, titoli a reddito fisso, ecc.). Dovrà definire un proprio profilo di rischio e scegliere una strategia d’investimento adeguata. Un esempio: in presenza di una capacità e volontà di rischio e con un più ampio orizzonte temporale d’investimento, si potranno investire dei fondi liberi in azioni. Ovviamente è fondamentale avere fin dall’inizio un’idea realistica della categoria di prezzo in cui inserire la proprietà abitativa a cui si aspira.

Acquisto di immobili: mantenere la liquidità! | Oggi risparmi e accumulo di riserve sembrano venire meno. Anche per chi è già proprietario di un immobile, risparmiare resta una grande virtù. Le riserve finanziarie possono rivelarsi importanti in caso di riparazioni impreviste. Inoltre, con il passare del tempo, tutti gli edifici presenteranno un giorno l’esigenza di un rinnovamento o di una ristrutturazione. Soprattutto nel settore energetico, i requisiti aumentano continuamente e tanti stabili dovranno essere debitamente equipaggiati o rinnovati negli anni a venire. Spesso si discute sulla convenienza finanziaria di un mutuo durante il pensionamento. Chi vuole godersi la propria casa anche in pensione senza avere preoccupazioni finanziarie, deve elaborare un buon piano di risparmio e implementarlo fin da subito. Chi ha riserve finanziarie, gode di un maggior raggio d’azione:

  • per colmare eventuali lacune nella Cassa pensioni (magari dovute a precedenti prelievi di capitale per l’acquisto della propria casa) e
  • per riportare il mutuo durante il pensionamento a livelli ragionevoli e finanziariamente sostenibili.

Acquisto di immobili: calcolo della sostenibilità | Analogamente alle difficoltà che attualmente si riscontrano nel risparmiare capitale proprio, anche i requisiti di reddito vanno valutati in modo realistico. Per quanto allettanti, non è pensabile far riferimento agli attuali tassi di interesse, estremamente bassi, per il calcolo della sostenibilità di un mutuo. Secondo gli standard comuni, per il momento immutati, è importante essere in grado di sostenere un credito anche a tassi di interesse elevati fino al 5%. Le banche e le autorità di vigilanza si attengono a questa regola per garantirsi una certa sicurezza in caso di cambio tendenza dei tassi d’interesse. I costi calcolati con un interesse del 5%, insieme ad ammortamenti e costi accessori, non devono superare un terzo del reddito lordo disponibile (sostenibilità). Pertanto, chi acquista un immobile per 800’000 franchi, deve dimostrare di percepire un reddito lordo superiore a 150’000 franchi. Anche in questo caso, per acquistare un immobile vale la regola del calcolare con precisione, pianificare a fondo e poi acquistare!

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